國際房地產(chǎn)服務(wù)及咨詢公司戴德梁行助力“華夏北京保障房中心租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”與“紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”分別于上海證券交易所、深圳證券交易所成功發(fā)行。同日，中金廈門安居保障性租賃住房公募REITs于上海證券交易所上市，標(biāo)志著中國保障性租賃住房公募REITs正式啟航。
中國保障性租賃住房公募REITs正式啟航
在資產(chǎn)性質(zhì)層面，深圳人才安居、北京保障房中心與廈門安居REITs資產(chǎn)均為保障性屬性的租賃住房。從保障群體看，深圳人才安居與廈門安居REITs主要面向的是新市民和青年人。北京保障房中心REITs主要面向的是城市中低收入且住房困難人群。從資產(chǎn)范圍看，深圳人才安居REIT底層資產(chǎn)除保障性租賃住房外還配備商業(yè)及地下車庫。從土地性質(zhì)看，所有資產(chǎn)均為出讓用地。
在資產(chǎn)自身層面，深圳人才安居REIT入池資產(chǎn)為4個，共計1,830套租賃住房，總租賃住房建筑面積13.47萬平方米，單個資產(chǎn)可提供約200-600套房源，屬于中小型租賃社區(qū)。北京保障房中心REIT入池資產(chǎn)為2個，共計2,168套租賃住房，總租賃住房建筑面積11.28萬平方米，每個資產(chǎn)可提供約1,000套房源，屬于中型租賃社區(qū)。廈門安居REIT入池資產(chǎn)為2個，共計4,665套租賃住房，總租賃住房建筑面積達(dá)19.85萬平方米，單個資產(chǎn)均為可提供超過2,000套房源的中大型租賃社區(qū)。
在實際運營層面，首批保租房REITs的租金標(biāo)準(zhǔn)相較周邊市場水平均有較大比例的折價，更加凸顯了資產(chǎn)的保障屬性。在資產(chǎn)運營時間及出租率方面，深圳人才安居和廈門安居REITs資產(chǎn)為新建成項目，運營時間多為三年內(nèi)，北京保障房中心REIT資產(chǎn)為已建成項目，運營時間較長，從運營結(jié)果看，目前全部資產(chǎn)的出租率均到達(dá)較高水平，且運營穩(wěn)定。
為后續(xù)保租房REITs的發(fā)行拓寬思路
總體而言，本次入池資產(chǎn)保障性屬性明確、保障范圍廣泛，不僅覆蓋了我國租賃住房保障體系基本面，同時還納入了保租房的配套商業(yè)及地下車位，豐富了保租房REITs資產(chǎn)的業(yè)態(tài)。在資產(chǎn)細(xì)節(jié)層面，首批保租房REITs資產(chǎn)囊括了大、中、小不同規(guī)模的租賃社區(qū)以及精裝、普裝不同保障標(biāo)準(zhǔn)的房源，包含了不同定位且運營成熟的保租房資產(chǎn)，為后續(xù)保租房REITs發(fā)行拓寬了思路。
戴德梁行北京公司副總經(jīng)理、北區(qū)估價及顧問服務(wù)部主管胡峰表示，首批保障性租賃住房REITs打開了一道嶄新的門，為我國保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)實現(xiàn)“投、融、管、退”再投資的可持續(xù)發(fā)展，在有效盤活存量租賃住房資產(chǎn)、拓寬保障性租賃住房融資渠道的實踐中具有里程碑式的意義。
推動保障性租賃住房REITs持續(xù)擴容
北京大學(xué)光華管理學(xué)院REITs課題組指出，保障性租賃住房REITs的推出，不僅僅是中國公募REITs試點的線性延續(xù)，更是站在三個重大結(jié)構(gòu)性問題的交匯點，直接回應(yīng)推進實現(xiàn)共同富裕、房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型、進一步發(fā)揮好資本市場功能等問題的重大改革舉措。
